【化解房地产库存】

对差异化去库存的六点建议

汪利娜

2016年去库存是房地产业的硬任务。新年伊始，一系列重磅刺激政策出台。

然而，过去多年来土地财政、企业粗放经营造成的高库存和差异化的住房市场，使得降息、降首付和降税所产生的政策效应大相径庭。

一线城市住宅市场交易异常火爆，房价快速回升，二线城市中，一些经济增长稳定、市场供需结构合理、库存较小的城市，交易量明显回升，房价也随之小幅上涨，但也有一些城市如呼和浩特、沈阳等因库存和在建规模较大，去库存有待时日。

三四线城市中，虽不乏量价齐升的明星城市，如珠海、东莞等，但总体上去库存仍任重道远。

2008-2015库存分化成因

实际上，政策效应的地域差异可以从库存的形成和供需失衡中找到答案。

从全国待售商品房的形成时间节点看，大多形成于2008年以后。2008全国待销商品房是1.86亿平方米，其中商品住宅待销面积是9069万平方米，到2015年两者分别上涨至7.18亿平方米和4.52亿平方米，分别增长了3.8倍和5倍，而此间正是三四线城市房地产大干快上之时。

从全国商品住宅投资的地域分布来看，2000年，一线、二线和三四线城市的投资规模占比是各占33%；2009-2015年一线城市投资规模下降，占比降至8%-10%，二线城市投资占比从38%提升至42%，三四线城市投资占比提升至50%左右。由于三四线城市商品房开发的土地和人工成本较低，使其在商品住宅的建设施工和新开工面积占比高达60%以上。

但与三四线城市大规模的投资开发建设相左，人流、资金流带动物流仍不改向大中城市集中的趋势，由此带来房地产供给结构性过剩和资源的错配。

政策效应的市场主体差异

随着多项刺激政策出台，住房刚需和改善需求入市，销售增长，房地产企业投资告别去年一路下滑颓势，步入缓慢增长通道，今年1-2月投资同比增长3%，比去年全年高出2个百分点。开发商和地方政府是显见的受益者。

对商业银行来讲，在经济下行压力加大和经济结构调整期，2015年商业银行的不良贷款余额和不良率呈现双升，分别为1.2744万亿元和1.67%。不良贷款多产生于钢铁、煤炭、水泥、造船、电解铝和平板玻璃等产能过剩行业。多地限购政策使汽车业下行压力加大，而服务业贷款规模有限，那么，按照国家产业政策的调整，商业银行的贷款除基础设施、地方投融资平台、科技创新产业和小微企业外，优良资产可选择的余地并不多。

从保民生和稳增长角度看，个人住房贷款业务是违约率较低的优良资产，2015年个人住房贷款增加2.65万亿元，余额达到14.2万亿元。2016年的降首付无疑会给房贷带来更火爆的行情。

房贷刺激政策有利于银行调整资产结构，将僵尸行业、房地产企业和地方政府的不良资产转换为居民的负债—优良资产。

不过，潜在的风险也不可小视，近期场外配置盛行，如开发商、中介、小额贷款公司为购房者提供首付贷，沈阳曾试图推出公积金零首付，这无疑会加大个贷的违约风险。香港在1997金融危机时房价暴跌70%，房贷违约仍能保持1.5%的低位，是因为香港房贷首付比率高达50%，房产变成负资产，借款人也不敢违约。因此，银行要坚持对借款人的基本特征、还贷能力和抵押物进行严格的风险评估，守住风险防范的底线。

就购房者而言，在房价不涨或温和上涨的城市，政府降息降首付、减税政策让他们买到心仪房子的，则受益匪浅。但在房价飙升的城市，减免几万元的税钱还抵不上住房几十万、上百万的跳价。首付是降下来了，可后续的月还贷期限和金额却涨了上来。

对那些刚就业、刚进城的城镇新市民，工作不稳定、金融资产积累不足，其购房的可支付能力十分有限，优惠政策也很难激发他们的购房可支付能力。短期内农民工进城买房，面临众多现实难题：户口居住证没有、宅基地不能抵押、首付没有，就很难得到银行的贷款支持。就算是获得了低首付低息贷款和地方政府补贴，在城镇没有稳定的工作就没有还贷的保障。

特别值得关注的是，刺激政策推动房价的飙升的这种负效应有违政策设计的初衷。北上广深的人均GDP不过1.6万-2.2万美元，可房价却赶超人均GDP7万-10万美元的纽约、多伦多、伦敦、悉尼和香港，显然含有诸多非理性因素。

应强化差异化的调控政策

去库存肯定不是一年两年能解决的问题。鉴于去库存政策的差异化效应，政府应该因地制宜，强化差异化的调控政策：

一是在房价过高、上涨过快的一二线城市，政府应推出限房价的土地供给政策，增加普通住房供给，避免住房供给的高端化。在库存高的城市，暂缓或减少土地的供给和房地产项目。加大对中介服务的监管和违规违法行为的严惩。

二是加快房地产企业的兼并重组，待售商品房用途的转换，以市场化方式去库存，减少非市场化驱动。

三是组建专业化的租赁公司，如长期从事房屋租赁服务公司，政府提供一定期限的所得税减免。

四是提高棚改危改货币化安置的比例，鼓励购买待售商品房，政府给予一定的税收激励。

五是加快户籍和土地制度改革，降低农民工市民化门槛，为他们在城市创业就业、购房置业提供便利服务和财政补贴。

六是健全政策性住宅金融机制。利用现有商业银行金融网点覆盖面广、专业化运作、互联网+技术完善、金融监管和防范风险规范的基础条件，让商业银行为各类首次购房置业者和城市新市民开办自愿契约型住房储蓄，政府给予个人所得税减免或一定奖励补贴。

这种居民自我积累、政府政策扶持和金融企业化运作有机结合建立的政策性住宅融资机制，可能比建机构（国家住房银行）成本低，经济社会效益更好。

（作者：中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜）

（摘自：2016年03月21日《经济观察报》）

楼市去库存应该怎么去？

去年年底召开的中央经济工作会议将楼市去库存上升为国家任务，目前多地政府相继出台优惠政策响应中央号召。春节之后，多地楼市持续升温，上海、深圳等一线城市更是异常火爆。

楼市去库存到底应怎么去？应注意和警惕哪些问题？在今年两会上，这一话题也成为代表、委员们关注的焦点问题。对此，《中国经济时报》记者采访了相关人大代表与政协委员，听听他们为楼市“去库存”提出哪些建议。

刘世锦：全国住房需求下降是大势 去库存要“因城施策”

全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在接受本报记者提问时指出，房地产市场从来不存在全国性的市场，它是区域性的市场。比如北京这样的城市隔一个街道，房价可能就会差很多，因此房地产去库存一方面有全国共性的问题，但更具有区域性。

刘世锦说，当前中国经济进入新常态，一个重要的表现就是经济增长速度回落，其中从需求侧来讲主要是投资的回落，近两年主要体现在房地产增长速度的回落，原因是1200万—1300万套住房的峰值需求已经基本达到，总体来说全国的住房需求是下降的态势，这是大势。不过，更重要的一点是因城施策。

刘世锦表示，因为并不存在全国性的统一房地产市场，普遍来说，一线城市、个别二线城市房价仍会有向上的趋势，而大部分地区，如二三线城市的库存压力较大，“中央特别强调房地产市场的问题要因城施策，不同地方因市场状况不一样，就应采取不同的去库存政策。未来二三四线城市房地产库存压力仍比较大，也需要相当长的时间来消化。”

在解决途径方面，刘世锦指出，一方面可以将一部分住房存量转化为保障性住房。农民工进城以后居住条件往往很差，但与此同时有很多房子却仍闲置，两方面的需求和供给却对不上，这就需要相关的政策将双方衔接起来。

侯云春：去库存不是简单把房子卖出去

全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春在接受本报记者专访时指出，目前各地陆续出台的去库存政策措施，应当有利于为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场健康发展创造条件，防止为今后的改革设置新的障碍。

在侯云春看来，房地产去库存首先要注意和明晰的问题是去库存是为了逐步化解而不是继续吹大房地产泡沫。他说，我国商品房库存量这么大，是多年来房地产过热、泡沫化的集中反映。其实，我国不仅有这么多待售、未售的库存房，还有很多已售却不住、不租的空置房。商品房去库存必须充分考虑这些情况，着眼于盘活商品房资源和资金链，逐步化解房地产库存，而非刺激房地产市场，为将来留下更大的包袱和隐患。

其次，去库存应面向刚需，适应城镇化进程。侯云春指出，商品房去库存不是简单把房子卖出去，而是真正满足农民进城、城镇居民初次购房和改善性居住的刚需，防止流向投机性倒卖和不住、不租的那部分需求。中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费，以及各地陆续出台的一些政策措施，如通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求的支持力度，这是十分正确的，是适应城镇化进程、商品房去库存的重要方向。

再次，去库存政策措施应有利于促进房地产市场健康发展和住房制度改革。

侯云春认为，这次商品房去库存，虽然是集中一段时间，化解商品房库存的权宜之举，但各地出台的政策措施，不能只是权宜之计，应当从促进房地产市场理性、健康发展和促进住房制度改革完善出发，注意以下几点：一是鼓励自住性、租赁性的住房消费，而非助推投机性和不住、不租的投资性需求。二是通过鼓励地产开发商降低房价等措施，稳定和降低房价，防止推高房价。三是通过推动地产商兼并重组，整合资源，引导地产商由房地产开发商向城镇住房综合服务商转型，促进资源要素向优势房地产企业和品牌集中。四是撤销对房地产市场的过时限制，促进房地产去库存。同时，在相应改革不到位、体制机制未转变的情况下，对一些城市特别是一线城市商品房销售限制措施应区分情况，有利于缓解而非加剧住房供求矛盾。五是去库存政策措施应注意与住房制度改革相衔接。房地产市场的理性健康发展，与深化改革、破除“土地财政”、出台房产税等关系极大。

吕薇：去库存应系统设计 防止过度刺激人为推高房价

全国人大代表、国务院发展研究中心技术经济研究部部长吕薇在接受本报记者专访时表示，房地产去库存是一项复杂的系统工程，要系统设计，分类综合施策。

吕薇说，房地产去库存应以释放和满足居民的住房需求为基础。过去一段时间为了控制房价，在全国范围内采取了限购政策，抑制了一部分正常的住房需求。去库存首先要通过取消限制性措施，满足居民首套购房、改善性住房的需求。但同时要防止部分地方政府实施过度刺激购房的措施，人为推高房价。

吕薇同样表示，目前，我国的房地产业地区分化严重，各地库存情况不同。北、上、广、深等热点城市的住房需求比较旺盛，房价稳中有升，去库存的难点是那些人口净流出的三四线城市。因此，要因地制宜采取不同措施去库存：北、上、广、深等热点城市，要注意防止新一轮房价上涨。对人口净流入的大中型城市，以多种方式满足外来就业人口的基本住房需求。对人口净流出的三四线城市，则要控制房地产用地的增加，逐步消化过剩的住房。

谈到我国出现大量房地产库存的主要原因，吕薇指出，一方面是地方政府过度依赖土地财政，通过鼓励房地产投资增加政府收入；另一方面，由于平均收入偏低，部分居民的基本住房需求得不到满足。她认为，住房具有特殊商品属性，要从根本上解决去库存，应加强住房政策框架顶层设计，实行保障性住房和商品住房的差别政策，从税收政策、金融政策、土地政策、收入分配政策、社会保障政策等多方面综合施策。以满足居民的住房需求为目标，明确保障性住房的供应方式、资金来源、进入和退出机制等。

对商品化住房，则应遵循市场规律，房地产商和银行要自担风险。同时要加强跟踪监管，稳定市场预期，防止利用去库存的优惠政策，在部分地区人为推高房价，形成新一轮房地产泡沫。

此外，吕薇认为，房地产去库存也要与各类保障性安居工程相结合，消化部分库存房。目前，国家推出了各种保障性安居工程，如棚户区改造、外来务工人员公租房政策等，大部分地区的安居工程已实行货币化分配、PPP共建等多种方式，因此，要打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，消化一部分库存。

钱学明：去库存应出台农民工专项住房消费政策

全国政协委员、民建广西区委主任委员钱学明在按受本报记者采访时指出，对于房地产去库存的任务，加快推进农民工市民化是有效途径之一，而要达到此目的，则需要加快出台新市民住房消费的金融政策。

钱学明认为，农民工是庞大的群体，解决住房问题需要一项明确的主体政策。当前，城镇居民职工按揭买房的首选、主要融资渠道是住房公积金。而绝大多数的农民工，享受不到住房公积金所带来的保障性、福利性。

因此，他建议，以等于或优于住房公积金的贷款利率，设立新市民住房优惠贷款，以此作为新市民住房消费的主体政策，帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。钱学明说，设立新市民住房优惠贷款的具体做法应包括明确贷款对象、定首付款来源、实行财政补贴利息等细则，同时应通过加快推进农村土地确权、发证，支持、鼓励土地流转，保留新市民原有的农村土地权益，提高新市民的资产性收益等举措来保护农民合法权益。

孙太利：改变库存房需求用途去库存

全国政协委员、天津庆达投资集团有限公司董事长孙太利在接受本报记者采访时表示，当前，全国各地区房地产市场积压库存的重要原因之一是在建设过程中缺乏科学的顶层设计、合理的城市规划，没有将城乡结构的发展相融合，“建设过程中没有认真考虑不同区域房地产刚性需求上的差距、房地产产业区域位置的协调。”

孙太利认为，政府应在积压库存严重的区域，多建设配套的公共设施及社会共享资源，保证居民生活的适宜性和便捷性。并将城市的第二产业外迁、第三产业内移，化解城市周边的库存房屋，以推动城市的发展。他建议国家成立去库存和产业结构调整基金，以促进经济、科学、健康的发展。政府也应研究出台相应的财税减免政策，帮助企业去库存。

同时，孙太利认为，要强化中国房地产的质量建设，目前中国建筑寿命与国外的建筑相比差距巨大，我国建筑的发展趋势应该是在数量上逐步减少，质量上逐步提高。还可以将库存的房子改变需求用途，比如可以整合为医养结合的医院；作为旅游酒店或出租经营；也可以作为保障房使用，和商品房相融合进行库存消化。

（摘自：2016年03月07日《中国经济时报》）